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超30城二手房价下跌拐点真的来了!


作者:扑克游戏平台 2020-04-11 08:01


  原标题:超30城二手房价下跌,拐点线日,国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,11月44个城市新建商品住宅价格环比上涨,33个城市二手房价格环比下跌,这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。

  对此,我们认为, 2019年全年市场成交超过15万亿成为定局。同时,在调控影响下市场逐渐出现下调现象,部分房企今明两年的资金链有所吃紧。值得一提的是,楼市政策开启双向调控,人才政策小阳春出现,预计后续一线城市房地产各项数据将保持平稳,而二三线城市的房地产数据将缓慢回落。

  纵观国家统计局公布的数据,有三组数据值得关注。第一,房地产销售增速放缓。前11个月,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%。商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。其中,住宅销售面积增长1.6%、销售额增长10.7%,办公楼销售面积下降11.9%、销售额下降11.3%。商业营业用房销售面积及销售额分别下降14.1%、13.5%。这説明开发商卖房没有像过去那样轻松了,房地产需求逐步在降温。

  第二,房地产开发投资增速却出现回落。前11个月全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1~10月份回落0.1%(其中住宅投资增速回落0.2%),并且增速自4月份以来持续下降。这説明了由于去化库存困难,以及资金链的紧张,房企开发投资的步伐在逐步放缓。虽然,与去年同期相比还是增长的,但是已经数月在房地产开发投资方面,持续不给力了。

  第三,房企融资越来越难了。房地产开发企业前11个月到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速持平。其中,国内贷款23013亿元,增长5.5%;利用外资161亿元,增长57.5%;自筹资金52511亿元,增长3.7%;定金及预收款54482亿元,增长10.0%;个人按揭贷款24395亿元,增长13.9%。目前,房企也面临融资困难,通过信贷途径越来越少,主要靠到海外发行债券来筹措资金。不过,房企如果负债率过高,海外的融资成本也会同步上升。

  现在问题来了,有超过30座城市商品房加入到下跌的队伍中来,未来国内房地产将会怎么走呢?首先,新房价格依然上行,这是因为大部分新建商品房价格因限价政策而“失线座城市二手房价格环比下跌,32城环比上涨,5座持平,这是首次二手下跌城市超过上涨城市,也是连续2个月超30城市二手房价格下调,这足以证明楼市拐点已经到来。

  再者,目前一线年下半年整体降温很明显,特别是二手房市场降温比2018年同期更加明显,常常显示出“有价无市 ”的情况,而二三线城市降温还在持续,随着楼市调控的深入,预计12月份的数据,会有更多二三线城市开始加入到二手房降价的队伍中来。房地产调控政策已经取得成效。

  最后,各地推出给房地产微调政策,会使二三线城市尽可能的避免房价出现大起大落。比如,一些城市推出人才购房、首套房信贷支持,公积金政策等,就是想尽一切办法鼓励刚需购房,给当地开发商去库存,化解系统性风险。不过,人才及落户政策推动楼市热度提升,但整体来看各地对房地产的微调政策,主要是鼓励刚需置业,所以也只能延迟房价下跌进程,改变不了未来房价下跌的趋势。

  无论从商品房销售、房地产投资,以及房企融资情况来看,国内楼市正在降温。而数据显示,有超30座城市二手房价开始下跌,这反映了楼市的拐点已经到来,而且估计后续房价下跌的城市会越来越多。更关键的是,未来各地房价虽然都会出现下跌,但政策的意图并不是让房价大跌,而是逐步回归合理区间。所以,明年一线城市房价会趋向稳中有跌,而二三线城市房价会不会大跌,主要看鼓励刚需购房政策,能否迟滞当地房价下跌的进程。

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